Aansprakelijk na niet volgen bouwtekening
Verkoper aansprakelijk omdat de fundering afwijkt van de bouwtekening
Verkoper moet een gedeelte van de koopprijs terugbetalen omdat hij in het verleden een ondeugdelijke fundering geplaatst heeft welke afweek van de bouwtekening. Koper mag bij gebreke van een andersluidende mededeling verwachten dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening is aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig is.
De feiten
Koper heeft op 8 juni 2009 gekocht een woonhuis met garage, erf en tuin. De overdracht heeft plaatsgevonden op 17 juli 2009.
Bij de onderhandelingen heeft koper aangegeven het huis te willen verbouwen. Daarop heeft verkoper de bouwtekeningen van de bouw van de woning in 1958/1959 en de bouwtekeningen van 2 januari 2002 van de aanbouw getoond en gegeven. Verkoper, die aannemer van beroep is, heeft de aanbouw van de serre zelf geplaatst in 2002.
In januari 2010 is koper met de verbouwing begonnen. Bij het verwijderen van de vloer in de door verkoper aangebouwde serre kwam naar voren dat er een afwijkende fundering door verkoper is geplaatst. In afwijking van de bouwtekening zijn er geen betonnen balken geplaatst maar een fundering bestaande uit drie op één gestapelde beton/grindtegels van 60 bij 40 centimeter en 7 centimeter dik met daartussen cement voorzien van betonijzer van 10 millimeter dikte. Eveneens zijn er geen poeren geplaatst die reikten tot de onder het veen liggende zandlaag, maar is er gebruik gemaakt van gestabiliseerd zand (zand met cement gemend). Koper is van mening dat de fundering ondeugdelijk is en hij gezien de bouwtekeningen hier geen rekening mee kon houden. Koper vordert vermindering van de koopprijs met circa € 38.000,-.
Volgens verkoper is er geen sprake van een ondeugdelijke fundering. De onderling verbonden betonnen grindtegels geven dezelfde stabiliteit als de voorgeschreven balken. Ook het gestabiliseerd zand is voldoende degelijk, aldus verkoper. Volgens verkoper is de afwijkende constructie gelijkwaardig aan de constructie zoals opgenomen in de bouwtekening.
Uitspraak Gerechtshof Amsterdam
Volgens de ingeschakelde deskundige vertoont de uitgevoerde sandwich van beton/grindtegels en enkele staven rond 10 mm in de tussenliggende specielagen geen of nagenoeg geen samenhang. De constructie is zeer gevoelig voor zettingen en scheurvorming. Er is geen sprake van een goede en deugdelijke constructie.
Op grond van het deskundige rapport oordeelt het Hof dat verkoper een woning verkocht en geleverd heeft aan koper met een fundering die niet gelijk en niet gelijkwaardig was aan de fundering die ingetekend stond op de bouwtekeningen die verkoper aan koper heeft verstrekt. Koper mocht, bij gebreke van een andersluidende mededeling van verkoper, erop vertrouwen dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening zou zijn aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig was.
Aldus is sprake van non-conformiteit die recht geeft op vermindering van de koopprijs. Overigens is deze tekortkoming ook aan verkoper toerekenbaar, omdat hij de fundering onder de serre zelf heeft aangebracht, omdat hij als aannemer redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de aangebrachte fundering niet gelijkwaardig was aan de ingetekende fundering op de aan koper verstrekte bouwtekeningen, en omdat hij daarvan de kopers onkundig heeft gehouden.
Verkoper heeft aangevoerd dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 5.3 van de "Koopakte bestaande eengezinswoning". De juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Artikel 5.3 van de koopakte doet er niet aan af dat koper in dit geval mocht verwachten dat de woning niet alleen geschikt zou zijn voor bewoning, maar ook gefundeerd zou zijn op de wijze als op de bouwtekeningen staat ingetekend, althans op gelijkwaardige wijze.
Het hof vermindert de koopsom met een bedrag van € 37.301,67.
Bron: NVM
Verkoper moet een gedeelte van de koopprijs terugbetalen omdat hij in het verleden een ondeugdelijke fundering geplaatst heeft welke afweek van de bouwtekening. Koper mag bij gebreke van een andersluidende mededeling verwachten dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening is aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig is.
De feiten
Koper heeft op 8 juni 2009 gekocht een woonhuis met garage, erf en tuin. De overdracht heeft plaatsgevonden op 17 juli 2009.
Bij de onderhandelingen heeft koper aangegeven het huis te willen verbouwen. Daarop heeft verkoper de bouwtekeningen van de bouw van de woning in 1958/1959 en de bouwtekeningen van 2 januari 2002 van de aanbouw getoond en gegeven. Verkoper, die aannemer van beroep is, heeft de aanbouw van de serre zelf geplaatst in 2002.
In januari 2010 is koper met de verbouwing begonnen. Bij het verwijderen van de vloer in de door verkoper aangebouwde serre kwam naar voren dat er een afwijkende fundering door verkoper is geplaatst. In afwijking van de bouwtekening zijn er geen betonnen balken geplaatst maar een fundering bestaande uit drie op één gestapelde beton/grindtegels van 60 bij 40 centimeter en 7 centimeter dik met daartussen cement voorzien van betonijzer van 10 millimeter dikte. Eveneens zijn er geen poeren geplaatst die reikten tot de onder het veen liggende zandlaag, maar is er gebruik gemaakt van gestabiliseerd zand (zand met cement gemend). Koper is van mening dat de fundering ondeugdelijk is en hij gezien de bouwtekeningen hier geen rekening mee kon houden. Koper vordert vermindering van de koopprijs met circa € 38.000,-.
Volgens verkoper is er geen sprake van een ondeugdelijke fundering. De onderling verbonden betonnen grindtegels geven dezelfde stabiliteit als de voorgeschreven balken. Ook het gestabiliseerd zand is voldoende degelijk, aldus verkoper. Volgens verkoper is de afwijkende constructie gelijkwaardig aan de constructie zoals opgenomen in de bouwtekening.
Uitspraak Gerechtshof Amsterdam
Volgens de ingeschakelde deskundige vertoont de uitgevoerde sandwich van beton/grindtegels en enkele staven rond 10 mm in de tussenliggende specielagen geen of nagenoeg geen samenhang. De constructie is zeer gevoelig voor zettingen en scheurvorming. Er is geen sprake van een goede en deugdelijke constructie.
Op grond van het deskundige rapport oordeelt het Hof dat verkoper een woning verkocht en geleverd heeft aan koper met een fundering die niet gelijk en niet gelijkwaardig was aan de fundering die ingetekend stond op de bouwtekeningen die verkoper aan koper heeft verstrekt. Koper mocht, bij gebreke van een andersluidende mededeling van verkoper, erop vertrouwen dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening zou zijn aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig was.
Aldus is sprake van non-conformiteit die recht geeft op vermindering van de koopprijs. Overigens is deze tekortkoming ook aan verkoper toerekenbaar, omdat hij de fundering onder de serre zelf heeft aangebracht, omdat hij als aannemer redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de aangebrachte fundering niet gelijkwaardig was aan de ingetekende fundering op de aan koper verstrekte bouwtekeningen, en omdat hij daarvan de kopers onkundig heeft gehouden.
Verkoper heeft aangevoerd dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 5.3 van de "Koopakte bestaande eengezinswoning". De juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Artikel 5.3 van de koopakte doet er niet aan af dat koper in dit geval mocht verwachten dat de woning niet alleen geschikt zou zijn voor bewoning, maar ook gefundeerd zou zijn op de wijze als op de bouwtekeningen staat ingetekend, althans op gelijkwaardige wijze.
Het hof vermindert de koopsom met een bedrag van € 37.301,67.
Bron: NVM