Aansprakelijk voor bouwkundig gebrek na 27 jaar mogelijk!
De oude eigenaar wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van de woning welke hij in 1993 heeft verkocht. Volgens het gerechtshof Den Bosch hoeft de oude eigenaar uiteindelijk de schade niet te vergoeden, omdat het gebrek niet binnen bekwame tijd is gemeld.
De feiten
A heeft in 1983 een aanbouw laten plaatsen aan de woning welke woning hij in 1993 verkoopt aan B.
Op 21 maart 2006 heeft B de woning verkocht aan C. Omstreeks eind december 2009 heeft zich in de woning een ernstige lekkage voorgedaan. Op de eerste verdieping waren vochtplekken zichtbaar op diverse wanden en het plafond van de slaapkamer. Tevens lekte er op de eerste verdieping water via het plafond in de op de begane grond gelegen woonkamer.
Volgens de ingeschakelde expert is er met betrekking tot de aanbouw in de oorspronkelijke achtergevel een te zwakke houten balk toegepast, waardoor de hele (houtskelet) achtergevel van de woning in het midden enkele centimeters is ingezakt en de lasnaad van de zinken dakgoot is gescheurd, met de vermelde lekkage tot gevolg. De expert meldt voorts dat het plaatsen van de aanbouw uiterst ondeskundig en gevaarlijk is uitgevoerd. De herstelkosten worden door de expert begroot op circa € 22.000,-.
Op 1 maart 2010 is B aansprakelijk gesteld door C voor de geleden schade.
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor de schade door B
Bij brief op 16 augustus 2010 heeft B het bouwkundige rapport van de expert doorgestuurd aan A en heeft daarbij uitdrukkelijk het recht voorbehouden om A in vrijwaring op te roepen. In vrijwaring oproepen betekent dat als B aansprakelijk wordt gesteld, hij de schade op A wil verhalen. A heeft immers de ondeugdelijke aanbouw in 1983 laten plaatsen.
A voert als verweer aan dat B pas op 16 augustus heeft geklaagd over de gebreken waarvan B per 1 maart al op de hoogte was. Volgens A heeft B daarmee niet binnen bekwame tijd het gebrek gemeld.
Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch
Volgens het hof is C eind december 2009 geconfronteerd met een ernstige lekkage. Vervolgens is B bij brief van 1 maart 2010 door C aansprakelijk gesteld voor onder meer een doorgezakte achtergevel, een doorhangend plafond in de woonkamer, langdurige lekkage en vochtproblemen. Dit alles duidt onmiskenbaar op een constructief probleem ter plaatse van de aanbouw.
Dit brengt het hof tot de conclusie dat B er op 1 maart 2010 met voldoende zekerheid van moest uitgaan dat de door A aan B geleverde zaak reeds ten tijde van de levering in 1993 niet aan de overeenkomst beantwoordde.
Tussen 1 maart en 16 augustus 2010 zit een periode van 5½ maand. De vraag die vervolgens rijst is of een kennisgeving die 5½ maand na de ontdekking is gedaan, heeft te gelden als een kennisgeving binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW.
De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beoordeeld onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008/606 en HR 25 maart 2011, LJN BP8991).
Het hof stelt voorop dat het uitgangspunt van de wet is dat een verkoper erop mag rekenen dat de koper hem zo spoedig mogelijk van een ‘gebrek’ in kennis stelt, zodat de klachttermijn zo kort mogelijk dient te zijn. B heeft ook geen enkele verklaring gegeven voor het feit dat het 5½ maand heeft geduurd voordat hij A in kennis stelde van de vermeende constructiefout in de aanbouw, terwijl A er belang bij had dat hij zo snel mogelijk zou worden geïnformeerd over de vermeende non-conformiteit.
Het hof wijst er in dat verband op dat het verstrijken van de tijd naar ervaringsregels niet alleen de bewijspositie van de verkoper steeds verder pleegt aan te tasten, maar ook diens mogelijkheden om de uit de vermeende gebreken voortvloeiende schadelast door te geleiden aan derden. Het oordeel moet dan ook zijn dat niet binnen bekwame tijd is geklaagd, waardoor de oude eigenaar A niet de schade hoeft te vergoeden die B lijdt.
Conclusie
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van een woning welke hij in 1993 heeft verkocht. A hoeft uiteindelijk de schade niet te vergoeden omdat de huidige verkoper B niet binnen bekwame tijd het gebrek heeft gemeld aan A. Als B echter wel binnen bekwame tijd het gebrek had gemeld dan was A naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk gesteld voor de schade.
Deze uitspraak laat zien dat een oude eigenaar ook voor ‘oude’ gebreken aansprakelijk gesteld kan worden. Het is zo’n geval van doorslaggevend belang om het gebrek binnen bekwame tijd te melden.
De feiten
A heeft in 1983 een aanbouw laten plaatsen aan de woning welke woning hij in 1993 verkoopt aan B.
Op 21 maart 2006 heeft B de woning verkocht aan C. Omstreeks eind december 2009 heeft zich in de woning een ernstige lekkage voorgedaan. Op de eerste verdieping waren vochtplekken zichtbaar op diverse wanden en het plafond van de slaapkamer. Tevens lekte er op de eerste verdieping water via het plafond in de op de begane grond gelegen woonkamer.
Volgens de ingeschakelde expert is er met betrekking tot de aanbouw in de oorspronkelijke achtergevel een te zwakke houten balk toegepast, waardoor de hele (houtskelet) achtergevel van de woning in het midden enkele centimeters is ingezakt en de lasnaad van de zinken dakgoot is gescheurd, met de vermelde lekkage tot gevolg. De expert meldt voorts dat het plaatsen van de aanbouw uiterst ondeskundig en gevaarlijk is uitgevoerd. De herstelkosten worden door de expert begroot op circa € 22.000,-.
Op 1 maart 2010 is B aansprakelijk gesteld door C voor de geleden schade.
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor de schade door B
Bij brief op 16 augustus 2010 heeft B het bouwkundige rapport van de expert doorgestuurd aan A en heeft daarbij uitdrukkelijk het recht voorbehouden om A in vrijwaring op te roepen. In vrijwaring oproepen betekent dat als B aansprakelijk wordt gesteld, hij de schade op A wil verhalen. A heeft immers de ondeugdelijke aanbouw in 1983 laten plaatsen.
A voert als verweer aan dat B pas op 16 augustus heeft geklaagd over de gebreken waarvan B per 1 maart al op de hoogte was. Volgens A heeft B daarmee niet binnen bekwame tijd het gebrek gemeld.
Uitspraak Gerechtshof ’s-Hertogenbosch
Volgens het hof is C eind december 2009 geconfronteerd met een ernstige lekkage. Vervolgens is B bij brief van 1 maart 2010 door C aansprakelijk gesteld voor onder meer een doorgezakte achtergevel, een doorhangend plafond in de woonkamer, langdurige lekkage en vochtproblemen. Dit alles duidt onmiskenbaar op een constructief probleem ter plaatse van de aanbouw.
Dit brengt het hof tot de conclusie dat B er op 1 maart 2010 met voldoende zekerheid van moest uitgaan dat de door A aan B geleverde zaak reeds ten tijde van de levering in 1993 niet aan de overeenkomst beantwoordde.
Tussen 1 maart en 16 augustus 2010 zit een periode van 5½ maand. De vraag die vervolgens rijst is of een kennisgeving die 5½ maand na de ontdekking is gedaan, heeft te gelden als een kennisgeving binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW.
De vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied, moet worden beoordeeld onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007, LJN AZ7617, NJ 2008/606 en HR 25 maart 2011, LJN BP8991).
Het hof stelt voorop dat het uitgangspunt van de wet is dat een verkoper erop mag rekenen dat de koper hem zo spoedig mogelijk van een ‘gebrek’ in kennis stelt, zodat de klachttermijn zo kort mogelijk dient te zijn. B heeft ook geen enkele verklaring gegeven voor het feit dat het 5½ maand heeft geduurd voordat hij A in kennis stelde van de vermeende constructiefout in de aanbouw, terwijl A er belang bij had dat hij zo snel mogelijk zou worden geïnformeerd over de vermeende non-conformiteit.
Het hof wijst er in dat verband op dat het verstrijken van de tijd naar ervaringsregels niet alleen de bewijspositie van de verkoper steeds verder pleegt aan te tasten, maar ook diens mogelijkheden om de uit de vermeende gebreken voortvloeiende schadelast door te geleiden aan derden. Het oordeel moet dan ook zijn dat niet binnen bekwame tijd is geklaagd, waardoor de oude eigenaar A niet de schade hoeft te vergoeden die B lijdt.
Conclusie
Oude eigenaar A wordt aansprakelijk gesteld voor een gebrek van een woning welke hij in 1993 heeft verkocht. A hoeft uiteindelijk de schade niet te vergoeden omdat de huidige verkoper B niet binnen bekwame tijd het gebrek heeft gemeld aan A. Als B echter wel binnen bekwame tijd het gebrek had gemeld dan was A naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk gesteld voor de schade.
Deze uitspraak laat zien dat een oude eigenaar ook voor ‘oude’ gebreken aansprakelijk gesteld kan worden. Het is zo’n geval van doorslaggevend belang om het gebrek binnen bekwame tijd te melden.