Geen huurbescherming voor huurder woning bij faillisement verhuurder
Rechtbank Almelo heeft op 30 juli 2012 een vordering van de curator van een failliete verhuurder tot ontruiming van een gehuurde woning toegekend. Aan de hand van de criteria uit een eerder arrest van de Hoge Raad (Nebula-arrest) besliste de rechtbank dat het ontbreken van een wettelijke regeling en de mogelijke huurbescherming daar niet aan in de weg staan.
De zaak
Huurder huurt al sinds zes jaar een woning van verhuurder. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat het gaat om verhuur van woonruimte naar zijn aard van korte duur. De woning staat op het punt om gesloopt te worden en de huurder, die in acute noodsituatie verkeerde, kon in eerste instantie de woning voor negen maanden huren. De huurovereenkomst is vervolgens, vanwege het uitblijven van de sloop, telkens met zes maanden verlengd. In januari 2010 wordt de verhuurder in staat van faillissement verklaard en zegt de curator van de verhuurder de huurovereenkomst op tegen 30 juni 2010. Vervolgens laat de curator aan huurder weten dat hij de woning nog enige tijd kan gebruiken tegen een vergoeding gelijk aan de huur. In maart 2012 wil de curator overgaan tot verkoop van de woning en heeft hij huurder verzocht de woning te verlaten en te ontruimen. Huurder weigert dit, waarna de curator in kort geding de ontruiming vordert.
Wel huurbescherming, want geen huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur
Huurder betwist de door de curator gestelde huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur en het feit dat hij dan geen huurbescherming geniet. De rechter, die dit zeer restrictief dient te toetsen, is ook van mening dat het niet aannemelijk is dat er sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De huurovereenkomst is telkens verlengd waardoor huurder al bijna zes jaar in de woning hoofdverblijf heeft en dus volgens de rechter huurbescherming geniet.
Geen huurbescherming, want verhuurder is failliet
Vervolgens staat de vraag ter beoordeling of de curator desondanks ontruiming van de woning kan vorderen op grond van de uitgangspunten van de Hoge Raad uit het Nebula-arrest. Kort gezegd heeft de Hoge Raad in dit arrest bepaald dat een huurovereenkomst ook bij een faillissement in stand blijft, maar dit nog niet betekent dat het faillissement geen invloed heeft op de huurovereenkomst. Anders zou de aan de Faillissementswet ten grondslag liggende gedachte van gelijkheid van schuldeisers worden doorbroken. Immers, indien een huurder van woonruimte zich ten opzichte van de curator (van de failliete verhuurder) een voortgezet gebruik van de woning zou kunnen verlangen, zou dat in feite impliceren dat de huurder in zoverre bevoegd is om het faillissement te negeren. Voor dat laatste is slechts in uitzonderlijke, in de wet geregelde, gevallen plaats.
De rechter stelt vast dat de uitzonderingssituatie zich in deze kwestie niet voordoet en veroordeelt de huurder om de woning te verlaten en te ontruimen. Ondanks het feit dat de huurder van woonruimte een verregaande vorm van huurbescherming heeft, dient de gelijkheid van schuldeisers te prevaleren boven het individuele belang van de huurder zodat de huurder zich tegen ontruiming niet kan verzetten.