Verkoper aansprakelijk voor rotte dakconstructie
Koper koopt op 12 juni 2014 een in 1901 gebouwde woning voor € 152.000,-. 
Na de sleutelafgifte constateert koper diverse gebreken aan het dak en de verdiepingsvloer en stelt verkoper hiervoor aansprakelijk. Verkoper beroept zich op de ouderdomsclausule. Wie krijgt gelijk?
Feiten
Koper koopt een in 1901 gebouwde woning voor € 152.000,-. In de koopovereenkomst is de ouderdomsclausule opgenomen:
“Ouderdomsclausule
Het is koper bekend dat de onroerende zaak dateert van voor of rond 1900, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 (bedoeld zal zijn 6.3: opmerking) van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.’’
Verkoper was sinds 1998 eigenaar van de woning en heeft de woning tot 2009 zelf bewoond. Vanaf 2009 is de woning verhuurd geweest.
Koper heeft zich bij de bezichtiging laten bijstaan door een bevriende aannemer. Tijdens de bezichtiging zijn geen noemenswaardige gebreken waargenomen, anders dan een gebrek aan de dakkapel.
Op grond van een sleutelverklaring mocht koper vóór het transport sloopwerkzaamheden verrichten. Koper heeft betimmering verwijderd en de bovenverdieping ontdaan van isolatie. Daarbij zijn diverse ernstige gebreken geconstateerd.
Koper heeft vervolgens een gespecialiseerd bedrijf een bouwkundige inspectie laten verrichten. Dit bedrijf heeft vastgesteld dat door langdurige vochtbelasting diverse houten balken, gordingen en spanten van het houten dak zijn aangetast. Eveneens is de verdiepingsvloer en het platte dak van de aanbouw door houtrot aangetast. Daarnaast wordt aangegeven dat verkoper op hoogte moet zijn geweest van deze gebreken omdat er plaatselijk nieuw houtwerk in aangebracht ter vervanging van verrotte delen. Daarnaast zijn kieren en naden dichtgepurd.
Het advies wordt gegeven om het bestaande dak van zowel de woning als de aanbouw te vervangen. De verdiepingsvloer zal ter plaatse gerepareerd moeten worden. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten maar verkoper beroept zich op de ouderdomsclausule en wijst de claim af. Koper stapt naar de rechter.
Oordeel rechtbank Rotterdam
Volgens de kantonrechter moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat wil zeggen, dat de afgeleverde zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Partijen hebben gebruik gemaakt van de NVM-koopovereenkomst. Gezien artikel 6.3 van deze koopovereenkomst mag koper verwachten dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
De kantonrechter is van oordeel dat onder andere de (deels) weggerotte, door vochtbelasting sterk aangetaste en plaatselijk vergane houten balken, gordingen en spanten gebreken zijn die in beginsel het normale gebruik van de woning in de weg staan.
Verkoper stelt dat hij niet op de hoogte was van de gebreken en beroept zich op de ouderdomsclausule. In het bouwkundig rapport wat koper na het ontdekken van de gebreken heeft laten opstellen komt echter naar voren dat er bij recent timmerwerk plaatselijk nieuw houtwerk is aangebracht ter vervangen van verrotte delen. Daarnaast zijn kieren en naden dichtgepurd. Dit duidt op het tegendeel.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat verkoper moet hebben geweten van de gebreken aan de daken en de verdiepingsvloer. Verkoper had hier melding van moeten maken en door dit na te laten heeft verkoper zijn mededelingsplicht geschonden. Verkoper kan daardoor geen beroep doen op de ouderdomsclausule en is aansprakelijk voor de kosten van herstel.
Bij het vaststellen van de schade moet rekening worden gehouden met het principe “nieuw voor oud”. Met een “nieuw voor oud” correctie van 40% wordt de schade vastgesteld op € 12.000,-. Verkoper dient dit bedrag aan koper te betalen.
Commentaar
Verkoper dacht zich met de ouderdomsclausule ingedekt te hebben tegen een aansprakelijkheidsstelling van koper. Het opnemen van een ouderdomsclausule laat echter onverlet dat verkoper moet voldoen aan zijn mededelingsplicht. Volgens de kantonrechter was verkoper bekend met de gebreken en had hij koper hierover moeten informeren. Nu verkoper zijn mededelingsplicht geschonden heeft kan hij geen beroep doen op de ouderdomsclausule en is hij aansprakelijk, met een correctie ‘nieuw voor oud’, voor de kosten van herstel.
Bron: www.nvm.nl