Erfgenamen niet aansprakelijk voor schimmelvorming aanbouw
Koper stelt verkoper (erfgenamen) aansprakelijk voor de schade als gevolg van schimmelvorming op de wanden van de aanbouw. De erfgenamen beroepen zich op de niet-bewoningsclausule en de ouderdomsclausule en weigeren te betalen. De rechter stelt de erfgenamen in het gelijk.
Feiten
De erfgenamen verkopen de woning nadat deze woning één jaar verhuurd is geweest. In de loop van 2013 is de woning te koop gezet. In de verkoopbrochure is opgenomen dat de woning aan de achterzijde is uitgebouwd. Ook is opgenomen dat het binnen- en buitenonderhoud ‘goed’ is en dat de erfgenamen in de koopovereenkomst de niet-bewoningsclausule en de ouderdomsclausule zullen gebruiken.
De woning is op 2 juli 2013 verkocht voor € 141.250,-. De levering heeft plaatsgevonden op 27 september 2013.
Op 28 november 2014 heeft koper na destructief onderzoek aan de erfgenamen laten weten dat er sprake is van schimmelvorming op de muren van de aanbouw. Omdat destructief onderzoek bij een aankoop niet gebruikelijk is, had een reguliere aankoopkeuring deze schimmelvorming niet aan het licht gebracht. Koper eist herstel van het gebrek. Verkoper weigert.
Beoordeling Rechtbank Noord-Holland
Volgens de rechter is in artikel 5.3. van de NVM-koopovereenkomst (model 2014 artikel 6.3.) opgenomen dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Deze garantie wordt beperkt door de toegepaste algemene ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule:
Algemene ouderdomsclausule. Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning ca.100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor: het dak, de fundering, bouwkundige constructie, vloeren, wanden, (…) de eventuele afwezigheid van aantasting door (…) schimmels en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in art. 5.3 van de N.V.M.-koopakte omschreven woongebruik. Artikel 24 Nooit-bewoningsclausule. Koper is op de hoogte dat de woning nooit bewoond is geweest door verkoper. Verkoper kan geen garanties geven over de kwaliteit van de onroerende zaak. Daarom verleent verkoper met betrekking tot de onroerende zaak generlei vrijwaring voor zichtbare en aan hem onbekende verborgen gebreken (…).
De kantonrechter is van oordeel dat de algemene ouderdomsclausule gelezen dient te worden in relatie met de niet-bewoningsclausule waarmee koper akkoord is gegaan. De schimmelvorming op de wanden in de aanbouw is het gevolg van vochtoverlast dat respectievelijk wordt veroorzaakt door toepassing van een verkeerde folie in de muur en het deels achterwege laten van isolatie bij de realisatie van de aanbouw. De schimmelvorming kan worden aangemerkt als een bouwkundig gebrek. Gelet op het bepaalde in de algemene ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule heeft koper zijn recht om de erven voor deze gebreken aan te spreken prijs gegeven. Het feit dat de aanbouw 15 jaar geleden geplaatst is doet daar niets aan af. De vordering van koper tot herstel wordt afgewezen.
Conclusie
De erven hebben gebruikt gemaakt van de niet-bewoningsclausule en de ouderdomsclausule. Omdat koper deze clausule heeft geaccepteerd, heeft hij daarmee zijn recht om de erfgenamen aan te spreken op de schimmelvorming prijs gegeven. Daarom is koper zelf aansprakelijk voor de kosten van herstel.
Tip!
Deze uitspraak toont aan dat het voor erfgenamen verstandig kan zijn om af te wijken van de standaard gebrekenregeling uit de NVM-koopovereenkomst. Erfgenamen zijn vaak niet bekend met de staat van de woning en willen zo min mogelijk aansprakelijkheid aanvaarden. Aangezien de gebrekenregeling regelend recht bevat, is afwijken wettelijk gezien ook toegestaan. Zie ook het document ‘bijzondere voorwaarden en modelclausules’ voor afwijkende clausules.
bron: NVM
Graag adviseren en ontzorgen wij u bij de verkoop van uw woning!