Bouwkundige keuring bij oude woningen verstandig!

Verkoper aansprakelijk voor schade als gevolg van houtworm?

Koper heeft een oude woning gekocht met achterstallig onderhoud. Bij het renoveren treft koper houtworm aan in de bestaande vloerbalken van de begane grond. Wie is aansprakelijk?

Oude woning
Koper heeft de woning (bouwjaar omstreeks 1900) gekocht voor € 139.500,-. In artikel 5.3. van de NVM-koopovereenkomst wordt de garantie ‘normaal gebruik als woonhuis’ afgegeven. Tevens is er een ouderdomsclausule opgenomen:

‘Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het gekochte een oudere woning betreft, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten."

Daarnaast heeft verkoper in de vragenlijst aangegeven dat de woning niet is aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam.

Houtworm aangetroffen
Na het transport is koper gestart met de renovatie. In de keuken heeft koper een luik in de vloer gemaakt en daarbij geconstateerd dat er sprake was van houtwormsporen in de vloerbalken. Volgens een door koper ingeschakelde deskundige is duurzaam herstel van alle vloerbalken noodzakelijk. De kosten bedragen € 25.000,- .Verkoper weigert dit te betalen. Koper sleept verkoper voor de rechter.

Rechtbank
De rechtbank heeft op basis van het deskundigenrapport geoordeeld dat ten tijde van de levering houtworm aanwezig was, maar dat de vloer niet constructief is aangetast en dat volstaan kan worden met een behandeling van de vloer ter bestrijding van houtworm. Het normale gebruik als woonhuis wordt niet belemmerd. Verkoper is het hier niet mee eens en stelt hoger beroep in bij het hof.

Gerechtshof Arnhem- Leeuwarden
Volgens het hof wist koper dat er sprake was van een oude woning. Deze wetenschap beïnvloedt de verwachtingen die hij van de woning mocht hebben. Dit is ook expliciet verwoord in de ouderdomsclausule. Weliswaar heeft verkoper de vraag of de woning is aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam met 'nee' beantwoord, maar tussen partijen staat vast dat verkoper niet wist noch behoefde te weten dat er wél sprake was van houtworm. Koper heeft deze mededeling, mede gelet op de ouderdom van de woning, redelijkerwijs niet mogen opvatten als een garantie dat er geen houtworm in de woning aanwezig zou zijn.

Volgens het hof is er sprake van een significante aantasting van meerdere vloerbalken. Deze aantasting was echter ten tijde van de levering niet zo ernstig dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden. Een groot deel van de vloerbalken is nog onbeschadigd. Er kan volstaan worden met een behandeling van de vloer ter bestrijding van de houtworm.

Gelet op de ouderdom van de woning, had koper redelijkerwijs dienen te begrijpen dat hij mogelijk in de loop van de tijd maatregelen zou moeten nemen teneinde de geschiktheid van de woning voor een normaal dan wel veilig gebruik te handhaven en/of te verbeteren. Het hof is dan ook met de rechtbank van oordeel dat de aantasting van de vloer niet onder de garantie van artikel 5.3 van de NVM-koopovereenkomst valt. Het normale gebruik als woonhuis wordt niet belemmerd. Op basis van artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst komt dit gebrek derhalve voor rekening van koper en is verkoper niet aansprakelijk voor de schade.

Conclusie
De houtworm heeft niet alle vloerbalken in zijn geheel aangetast. Een groot deel van de vloerbalken is nog onbeschadigd. Er kan volstaan worden met een behandeling van de vloer ter bestrijding van de houtworm. Het normale gebruik als woonhuis wordt niet belemmerd. Gelet op de ouderdom van de woning had koper tot op zekere hoogte rekening moeten houden met (achterstallig) onderhoud. Op basis van artikel 5.1 van de NVM-koopovereenkomst komt dit gebrek derhalve voor rekening van koper en is verkoper niet aansprakelijk voor de schade.

Ook de vragenlijst komt aan bod in deze uitspraak. De vragenlijst beoogt geen garanties te geven. De vragenlijst heeft een informatieve strekking en is bedoeld om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van verkoper. De verkoper deelt de koper mee wat hem bekend is omtrent de woning.

De uitspraak is te vinden op: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2015:2530

bron: NVM