Een goede (aankoop)makelaar ontzorgt!

Aansprakelijkheid asbest in plafond

Koper koopt een woning met asbest in de CV-ruimte. Na het transport wordt tijdens de verbouwing asbest gevonden in diverse plafonds. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de verwijderingskosten. De rechter is echter van oordeel dat koper beter onderzoek had moeten verrichten naar de aanwezigheid van asbest in de woning. De vordering wordt afgewezen.

Feiten
In de koopovereenkomst is onder "Artikel 10 Verklaringen van de verkoper" de volgende bepaling opgenomen (artikel 10 j): " Verkoper garandeert (..) het navolgende: (…) j. het is verkoper wel/niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden. CV hok Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen, dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien."

Na het transport wordt tijdens de verbouwing asbest gevonden in diverse plafonds. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de verwijderingskosten. Gezien artikel 10 j van de koopovereenkomst is koper van mening dat verkoper de garantie heeft gegeven dat er alleen asbest in de CV-ruimte aanwezig is.

Gezien artikel 10 j van de koopovereenkomst acht verkoper zich niet aansprakelijk omdat koper aan verkoper een vrijwaring heeft verstrekt voor alle aansprakelijkheid wegens de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak.

Beoordeling Rechtbank Den Haag
De rechtbank is van oordeel dat uit de tekst “Verkoper garandeert (..) het navolgende: (…) j. het is verkoper wel/niet bekend dat zich in het registergoed asbesthoudende materialen bevinden. CV hok” niet kan worden afgeleid dat daar iets anders of meer mee bedoeld is dan dat verkoper garandeert dat hem bekend is dat in de CV ruimte asbest aanwezig is. Verkoper heeft geen garantie verstrekt ten aanzien van de afwezigheid van asbest in de woning. Verkoper is van mening dat hij niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van asbest.

Verkoper beroept zich daarbij op de tweede en derde zin van artikel 10j van de overeenkomst, luidende: “Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen, dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.”.

Partijen zijn verdeeld over wat met de term “vrijwaring” in deze bepaling wordt bedoeld. De rechtbank is van oordeel dat bedingen in overeenkomst moeten worden uitgelegd in het licht van wat partijen over en weer bedoeld hebben en wat zij in dat opzicht van elkaar mochten verwachten. De term “vrijwaring” wordt in de overeenkomst niet gedefinieerd. Daarnaast is niet komen vast te staan dat deze bepaling onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen of dat partijen daar anderszins een specifieke betekenis aan hebben willen geven. In het licht van enerzijds het feit dat in de wet vrijwaring doorgaans wordt gebruikt om een relatie met derden aan te duiden en anderzijds het gegeven dat de vrijwaring in dit geval kennelijk verband houdt met uit milieuwetgeving voortkomende maatregelen, oordeelt de rechtbank dat in de overeenkomst “vrijwaring” ook deze (beperkte) betekenis heeft.

Aangezien het beroep van verkoper op de vrijwaringsclausule faalt, komt de vraag naar de gestelde non-conformiteit aan de orde. Er is sprake van non-conformiteit als een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper. De koper mag, voor zover hij geen reden heeft daaraan te twijfelen, verwachten dat de zaak geschikt is voor normaal gebruik (artikel 7:17 lid 2 BW).

De woning is gebouwd rond 1900 waarbij een verbouwing heeft plaatsgevonden in 1976. Algemeen bekend is dat het tot begin negentiger jaren van de vorige eeuw gangbaar was asbest in woningen toe te passen. Koper heeft voorafgaand aan de koop bouwtekeningen van de verbouwing van het pand geraadpleegd waarop staat aangegeven dat bepaalde plafonds “brandwerend” zijn uitgevoerd. Het is algemeen bekend dat asbest destijds een gangbaar brandwerend materiaal was. Alleen al op basis van deze feiten had koper als professionele koper van (bedrijfs)onroerend goed moeten beseffen dat nader onderzoek noodzakelijk was.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat koper in de gegeven omstandigheden niet mocht verwachten dat het pand asbestvrij was. Er is daarmee geen sprake van non-conformiteit.

Conclusie
Verkoper heeft een pand geleverd met asbest in de CV-ruimte. Verkoper heeft geprobeerd zijn aansprakelijk met betrekking tot asbest in de woning uit te sluiten door de ‘vrijwaringsclausule’ in de koopovereenkomst op te nemen. Deze vrijwaring ziet volgens de rechter niet op alle aanwezigheid van asbest in de woning. Een beroep op de vrijwaringsclausule faalt.

Toch wordt verkoper niet aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het asbestplafond. De rechter is van oordeel dat koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De woning is 1976 verbouwd. Het is algemeen bekend dat het tot begin negentiger jaren van de vorige eeuw gangbaar was asbest in woningen toe te passen. Daarnaast had koper uit de bouwtekeningen kunnen opmaken dat bepaalde plafonds “brandwerend” zijn uitgevoerd. Het is algemeen bekend dat asbest destijds een gangbaar brandwerend materiaal was. Koper had op basis van deze feiten moeten beseffen dat nader onderzoek gewenst was.